돈되는 아파트 경매로 싸게 사들이기

돈 되는 아파트 경매로 싸게 사들이기 -박용석- 2008년 이후의 부동산가격 폭락으로 더 큰 자산디플레이션을 면하기라도 하려는 듯 가진 부동산을 팔아버린다면 향후 몇 년 되지 않아 엄청난 후회를 하게 될 것이다. 그런가 하면, 지금과 같은 폭락기에 다시 부동산을 사들이는 투자자들은 앞으로 10년도 되지 않아 두 손에 막대한 투자수익을 거머쥐게 될 것이다. 10년 후 부동산은 매매를 통해 차익을 실현하는 형태로 투자수익을 내는 대상이 아니라 단순히 은행이자를 약간 상회하는 정도의 임대수익을 올려주는 대상으로 전락할 것이다. 그렇기 때문에 지금이 부동산 투자에서는 마지막 황금기라고 할 수 있는 시간이다. 이것이 돈 되는 아파트 다시 찾아오는 아파트값 상승 시대 베이비부머의 본격적인 등장 고령화가 가져오는 투자의 위험성에 과도하게 매몰되어 부동산투자를 두려워할 필요는 전혀 없다. 언제나 그러했듯이 기회는 항상 위험과 함께 온다. 해답은 바로 고령화 과정에서 나타나는 백기사, 즉 ‘베이비붐’ 세대의 부동산 및 자산시장에의 본격적인 등장에서 찾을 수 있다. 현재 우리나라의 베이비 부머baby boomer는 2009년 기준 35세(1974년 생)에서 51세(1958년생)의 연령대를 형성하면서 우리나라 총인구 대비 약 34퍼센트인 1,600만 명이라는 매우 두터운 층을 이루고 있다. 이들 베이비부머는 향후 15년간 40, 50대 주력 층을 형성하면서 우리나라 자산투자 시장 최대의 안전판 역할을 담당할 것이다. 우리나라 고령화는 아직 초기 수준이다 우리나라는 이미 2000년에 총인구 중 노인 인구 비율이 7.2퍼센트에 달하면서 고령화 사회에 진입했으며, 2018년에는 노인 인구 비율이 14.3퍼센트에 달하면서 고령화 사회에, 그리고 8년 후인 2026년에는 노인 인구 비율이 20.8퍼센트에 달하면서 초고령 사회에 진입할 것으로 예상하고 있다. 즉, 우리 사회는 ‘아직은’ 고령화의 초기 단계에 있다고 할 수 있으나, 상당히 빠른 속도로 초고령 사회로 질주하고 있는 것이다. 고령화의 다양하고 심각한 경제적 문제점 주식이든 부동산이든 모든 투자에서 성공하기를 원한다면, 인구구조에 기반한 수요·공급이론이나 인구통계학에 대한 꾸준한 학습과 이해가 선행되어야 한다. 그런데 위와 같이 인구구조의 고령화를 위협으로만 인식하면서 부동산을 투자 대상에서 제외시킨다면 커다란 손실임을 기억해야 한다. 왜냐하면 고령화는 부동산 투자에서 엄청난 기회를 제공하기도 하기 때문이다. 즉, 고령화에 이르기 전에 모든 무대의 주인공으로 등장하는 베이비부머 세대가 막대한 인구 비중을 배경으로 투자시장에서 엄청난 투자기회를 창출해내기 때문이다. 다시 말해 고령화 과정에서 베이비부머로 인해 늘어나는 40~50대는 자산핵심연령대 역할을 하면서 부동산투자의 원동력으로 작용한다. 베이비부머가 부동산수요와 가격을 끌어 올린다 우리나라에서 베이비부머들이 부동산 등 자산투자시장에 본격적으로 등장한 시기는 IMF가 진행 중이던 1998년으로, 1958년 개띠생인 최초 배이비부머가 만 40세가 되던 때라고 볼 수 있다. 그런데 베이비부머가 부동산투자시장에 본격적으로 등장한 1998년 이후 아주 특기할 만한 두 번의 부동산 폭등이 있었는데, 2002년과 2006년의 부동산 폭등이 바로 그것이다. 1987년부터 시작되어 1990년까지 지속된 4년간의 2차 부동산 폭등 시기에는 거의 대부분 소형 평형 위주의 아파트가 가격 상승을 주도했는데, 이는 베이비부머들의 결혼과 출산 그리고 시작한 지 얼마 되지 않은 사회생활에 따른 경제규모 등이 복합적으로 작용하면서 중대형 평형이 아닌 중소형 평형 아파트의 수요를 촉발시켰던 것이다. 이후 시간이 흘러 중년층에 들어서기 시작한 베이비부머들은 늘어난 가족과 경제력을 배경으로 보다 넓은 주거공간을 필요로 하게 되었고, 이러한 현상은 중대형 평형 아파트에 대한 선호로 나타나 결국 2006년 4차 부동산 폭등에서는 대부분 중대형 평형 아파트가 가격 상승을 주도하는 현상을 보이게 된 것이다. 향후 15년이 부동산투자의 새로운 기회 생애주기가설Life-Cycle Hypothesis에 의하면, 일반적으로 개인은 노동시장 진입 전이나 진입 초기에(20, 30대) 차입을 통해 소득을 초과하는 소비에 대처하고 이후 시간 경과와 함께 노동시장에서의 경험 축적과 생산성 향상에 따른 소득 증가에 힘입어 소득이 원하는 소비 수준을 넘어서면서(40, 50대) 은퇴시점까지 저축을 통한 자산축적을 지속한다. 마지막으로 노동시장에서 은퇴한 고령층은(60대 이상) 노동시장 참가 기간 동안 축적된 자산의 처분 및 운용을 통해 발생하는 소득을 소비에 충당함으로써 소득 발생과 소비 간의 시점 불일치로 인한 문제점을 극복한다. 개인이 일생 동안 저축과 투자를 가장 많이 하는 시기는 40, 50대로, 이 연령대를 부동산주식 등 자산투자시장에서 ‘자산 핵심연령대’라고 칭한다. 각 나라마다 자산핵심연령대인 40, 50대가 많을수록 자산수요가 증가하고, 자산수요 증가는 필연적으로 자산가격 상승으로 이어진다. 투자자라면 2009년부터 2023년 사이에 나타날 부동산시장의 새로운 폭등에 대비해야 한다. 고령화에 따른 위험성은 15년 후인 2023년 이후에나 현실화된다는 사실을 기억해야 한다. 베이비붐 세대의 은퇴 이후를 대비해야 한다 2023년까지의 부동산 폭등을 예상한다면, 이후 베이비붐 세대의 ‘은퇴’에 따른 인구구조의 변화도 반드시 주목해야 한다. 우리나라 40, 50대 인구 비중은 2015년에 32.5퍼센트로 정점을 이룬 후 완만하게 감소한다고 했다. 자산핵심연령층인 40, 50대의 2/3 이상이 자산시장에서 주인공으로 존재하는 시기는 2009년부터 2023년까지 15년 동안이다. 특히 이들이 인구 비중의 최고조에 달하는 때는 그 중간 정도인 2015년이다. 그리고 1년 후인 2016년은 우리나라의 생산 가능 인구가 정점(73.4퍼센트)에 달하는 때이고 2년 후인 2018년은 총인구가 4,934만 명으로 최대치를 기록하는 시점이다. 일본의 고령화와 부동산 붕괴는 한국과 다르다 일본의 부동산 폭등은 1985년 9월 뉴욕에서 열린 선진 5개국 재무장관회의, 즉 플라자합의에서 결정한 ‘엔고 저달러’ 정책에 기인한다. 1980년대 초반 일본은 무역흑자가 급증하면서 미국 등 선진국들과 심각한 무역마찰을 겪었다. 선진국들이 일본의 수출을 줄이기 위해 엔고 정책을 요구한 것이다. 플라자합의로 하루아침에 엔화 값은 무려 70퍼센트 가까이 상승했고, 일본은 수출부진으로 불황에 진입하는 것이 아닌가 하는 공포감에 휩싸였다. 그래서 일본 정부는 저금리에 의한 경기부양과 내수확대 정책을 들고 나온다. 이와 같은 저금리와 넘치는 유동 자금은 부동산가격 급등의 도화선이 되었으며, 1988년 도쿄의 공시지가가 전년 대비 65.3퍼센트나 폭등하는 결과를 만들어냈다. 상황이 이렇게 되자 일본 정부는 1989년 이후 급격하게 금리를 인상하기 시작했고 1990년에는 강력한 대출 규제에 나섰다. 이후 10년간 불어 닥친 불황은 이전에 있었던 부동산 폭등 여러 문제들을 해결하는 과정에서 잘못 적용된 많은 정책적 오류로 인한 것이었다. 필요한 사람은 모두 소유했는가? 2005년 기준 자가점유율은 56.9퍼센트에 달하고 있으며 전세로 거주하는 가구가 22.7퍼센트, 월세가 17.7퍼센트를 차지했다. 그리고 주거생애주기별 가구 주거면적은 50대까지 점차 증가하다가 60대 이상부터 감소하는 것으로 나타났다. 50대가 78.57m2로 가구 주거면적이 가장 넓었고, 60대 이상이 74.18m2로 가장 낮았다. 이는 40대 후반의 주택 교체수요 등에 띠라 더 넓은 주택으로 이사하면서 50대에 가장 넓은 주택에 거주하는 것으로 판단된다. 국토연구원은 베이비붐 세대의 가계소득과 소비를 이용한 장래 소득 및 소비 변동규모 등을 바탕으로 실시한 시뮬레이션 결과, 베이비붐 세대는 2015년부터 2025년 동안 연 3만~6만 호의 주택소비(재분배)를 행할 것으로 예상했다. 이는 베이비붐 세대가 보유하고 있는 주택의 20퍼센트에 해당하는 양이다. 그리고 베이비붐 세대가 보유하고 있는 주택의 공급 시기(매각시기)는 대략 3회에 걸쳐 이루어질 수 있다고 추정하면서 1차 매물발생 추정 시기는 베이비부머의 최고 나이가 60세 되는 시점으로 2015년 전후이며, 2차 매물발생 추정 시기는 63세가 되는 시점으로 2018년 전후, 그리고 마지막 3차 시기는 70세가 되는 시점으로 2025년경이 될 것으로 전망했다. 2018년 이후 부동산투자는 고령화를 염두에 두어야 한다 2009년 1월 통계청이 발표한 ‘향후 10년간 사회변화요인 분석’에 의하더라도 향후 우리나라의 인구는 2018년 정점을 이룬 후 감소할 것으로 전망되지만, 이러한 인구 감소에도 불구하고 1인 가구와 2인 가구의 증가로 전체 가구수는 2008년 1,667만 호였지만 2018년 1,871만 호, 2030년 1,987만 호로 2030년까지는 지속적으로 증가할 것으로 분석했다. 결론적으로 말해서, 인구가 감소하면 주택수요 역시 감소할 것으로 예상할 수 있겠지만 현실적으로는 그렇지 않다는 것이다. 이와 같은 가구수의 증가는 주택수요를 견고하게 하면서 고령화와 인구 증가율 둔화에 따른 주택시장의 충격을 상당히 줄여줄 것이다. 65세 이상의 가구구성 비중은 2010년 16.4퍼센트, 2015년 18.3퍼센트, 2020년에는 21.0퍼센트에 달할 전망이고, 1인 가구 중 65세 이상 비중은 2010년 33.6퍼센트, 2015년 36.5퍼센트, 2020년 40.5퍼센트에 달할 것으로 추정되고 있다. 결국 총량적 주택수요의 증가는 50대 이상 가구의 주택수요에 의해 주도될 것으로 예상할 수 있다. 인구가 늘고 있는 지역의 아파트를 주목하라 서울 인구가 감소해도 경기도 인구는 증가한다 2006년 12월 공표한 통계청의 ‘장래인구추계’를 토대로 2005년 기준 전국의 인구와 향후 2030년까지의 인구추계를 산정해보면, 경기도에 가장 많은 인구가 분포하고 있으며 2030년까지의 인구 증가율 역시 경기도가 가장 높을 것임을 알 수 있다. 그리고 2005~2030년 기간에 경기·인천·대전·울산 증 4대 시도는 인구가 계속 증가하나 서울(2010년)·경남(2012년)·광주(2013년)·제주(2013년)·충북(2006년)·충남(2027년) 등 6개 시도는 괄호 안의 기간에 정점에 달했다가 이후 감소로 전환되며 부산·대구·강원·전북·전남·경북 등 6개 시도는 감소세가 지속될 것으로 예측되었다. 인구가 가장 많은 경기도는 2005년 당시 1,061만 명에서 2030년 1,404만 명으로 증가할 것이나, 서울은 2005년 1,001만 명에서 2010년까지는 자연증가의 경향으로 1,003만 명에서 2020년에는 989만 명, 2030년에는 941만 명까지 즐어들 것으로 전망되었다. 도심회귀 현상이 아파트가격을 끌어 올린다 도심공동화에서 도심회귀로 최근 도심회귀현상(도심의 고급주택화 현상)이 새롭게 나타나기 시작했다. 도심재개발사업 등으로 도시내부의 주거 기능이 회복되었고, 도시지역이 지닌 매력을 향유할 수 있게 되면서 도심지 부동산가격이 다시 상승하고 중산층이 기존에 살고 있던 저소득층을 대체하고 있다. 공업위주에서 ‘금융-정보통신-지식서비스’ 등 이른바 지식기반 산업으로의 이행이 도시구조 자체를 바꾸고 있다. 런던·뉴욕·도쿄 등과 같은 국제적 대도시는 중심 산업이 지식기반 산업으로 바뀌었다. 도대체 도심은 어디인가? 3핵 도심 간에도 위계상의 의미 있는 변화가 있었다. 특히 강남서초 도심의 확장이 두드러졌으며, 이로 인해 1990년대 후반 이후에는 사실상 1순위 도심에 이른 것으로 파악해야 한다. 그와 더불어 전통적 도심이었던 종로·중구 도심은 지속적으로 기능적 쇠퇴가 이루어졌으며 실제 도심 위계에서는 2순위 도심에 그치는 것으로 분석된다. 특히 부동산 중 주택을 논의의 중심에 둘 때에는 강남·서초 도심 > 여의도·영등포 도심 > 종로·중구 도심의 순이 된다. 도심 중소형 아파트의 투자 메리트 신도시의 중대형 아파트를 팔고 도심의 중소형 아파트로 갈아타야 한다. 핵가족화와 고령화 등 인구구조의 변화 그리고 도심재개발의 진행 등으로 나타나는 도심회귀 현상 등은 도심 중소형 아파트의 수요를 증가시킬 것이기 때문이다. 수요 증가는 가격 상승을 유발하고, 수요 감소는 가격 하락과 연결된다. 강남권 미니 아파트는 잠실 리센츠 아파트처럼 분양 당시만 해도 ‘강남 쪽방’ 이라면서 일부 미분양 사태를 빚었던 것과 달리 입주 후 급격한 인기를 구가하면서 재평가 받고 있다. 미니 아파트는 분양 당시 강남권에 소형 아파트가 어울리지 않는다는 편견으로 투자가치가 적을 것으로 생각하기도 했다. 하지만 앞서 살펴본 도심회귀 현상과 핵가족화와 고령화 등 인구구조의 변화, 그리고 강남권에 대형 아파트는 많은 반면 소형 아파트는 적은 데서 오는 희소성, 비슷한 면적의 오피스텔보다 훨씬 높은 전용률 등으로 수요가 급증했다. 강남권 재건축 미니 아파트는 2003년 정부가 재건축 전체 물량 중 20퍼센트를 60m2(18평) 이하 규모로 짓도록 규정한 소형평형의무비율 정책에 따라 등장한 것이다. 통화량·금리·환율을 알면 아파트투자 성공한다 우리나라 부동산 폭등은 돈에 의한 폭등이었다 우리나라는 네 차례의 부동산 ‘폭등’이 있었다. 전년 대비48.9퍼센트라는 경이적인 폭등세를 기록했던 1978년까지의 1차 폭등, 1987년부터 1990년까지 4년간의 2차 폭등, 2000년부터 2002년까지 3년간의 3차 폭등, 그리고 2004년부터 2006년까지 3년간의 4차 폭등이 그것이다. 이들 네 차례의 폭등기에는 모두 시중에 돈이 너무 많이 풀리고, 주택공급이 부족했다는 공통점이 있다. 대출 규제가 풀리면 시중에 돈이 돈다 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)은 본래 은행의 건전성을 유지하기 위한 규제책이었다. 그러나 주택부문에 도입되면서 자금 수준을 관리할 수 있는 수단이 되었다. 환율이 상승하면 이자율은 떨어진다 일반적으로 한 나라의 이자율이 상승하면 그 나라 돈의 가치가 커지고 결국 환율은 떨어진다. 반대로 이자율이 하락하면 돈의 가치가 떨어지고 환율은 높아진다. 쉽게 설명하면, 우리나라의 이자율이 상승하면 우리나라의 채권수익률이 높아지고 이는 외국 자본의 유입을 가져오는데, 외국 자본이 유입되면 채권을 사기 위해 달러를 팔고 원화를 구매하려는 수요가 늘어나고, 원화의 수요가 늘어나면 원화의 가치는 커지고 결국 환율의 하락을 가져온다. 그러나 IMF의 고금리 정책으로 인한 이자율 상승은 부동산 가격의 폭락을 수반했다. 오르는 아파트를 찾으라 아파트에는 모두 6개의 가격이 붙어 다닌다 전세가를 보면 매매가격 상승 시점을 알 수 있다 대개 아파트가격(매매가격)이 오르기 전에는 먼저 전세값이 뛰는 현상이 나타나곤 했다. 왜냐하면 전세가격이 주택 실수요의 변화를 가장 정확하게 반영하기 때문이다. 이는 해방 이후 우리나라에서 일어났던 네 차례의 부동산 폭등 중 세 차례의 폭등, 즉 1990년까지 4년간의 2차 폭등, 2002년까지 3년간의 3차 폭등, 2006년까지 3년간의 4차 폭등 때에도 고스란히 나타났다. 전세가격은 보통 주택매매가격의 30~70퍼센트에서 정해진다. 주택의 매매가격 대비 전세가격 비율 즉 전세 비율(전세가격/매매가격 X 100)은 아파트가격의 적정 수준을 판단하는 일반적인 기준, 즉 주택의 매매가격이 전세가격에 비해 적절한지를 판단하는 지표로 활용되고 있다. 사용가치를 나타내는 전세가격이 안정을 찾고 있는 상황에서 교환가치를 나타내는 매매가격이 올라 상대적으로 전세 비율이 낮아지면 주택가격에 거품이 있을 수 있으니 긴장해야 한다. 말하자면 시장참여자들이 그 아파트의 미래가치를 점점 높게 평가한다는 의미이다. 전세 비율이 높다는 것은 해당 아파트의 가격이 상승할 수 있는 호재가 이미 다 노출되어 가까운 미래에는 더 이상 시장가를 상승시킬 만한 호재가 없다는 의미이다. 공시가격은 시세의 80퍼센트 선이다 2005년 주택에 대해 가격을 공시하는 ‘주택가격 공시제도’가 도입되어 2006년부터 시행되었다. 이는 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 근거하여 보유세 등의 과표를 산정하기 위해 정부가 모든 건물과 부속 토지를 일체로 평가해 가격을 공시하는 제도이다. 가격은 원래 거래를 기본으로 형성되는 것이지만, 거래가 일어나지 않더라도 세금부과를 위해서는 부동산의 가격을 알아야 하기 때문에 공시가격이 생기게 된 것이다. 주택 중에서 아파트·연립주택·다세대주택 등을 공동주택이라 하는데, 정부는 이들 공동주택에 대해 매년 공시기준일(정기분: 1월 1일, 추가분: 6월 1일) 현재의 적정가격을 조사·선정하여 공시일(정기분: 4월 30일, 추가분: 9월 30일)에 공시하게 되어 있다. 이렇게 산정된 공동주택가격은 국토해양부 공동주택가격열람 홈페이지aao.kab.co.kr를 통해 확인할 수 있다. ‘공동주택가격’, 즉 주택공시가격은 보통 주택매매가격의 70~80퍼센트 선에서 정해진다. 감정가는 시세에 근접한 가격으로 산정된다 낙찰가는 전세가와 함께 부동산 경기 변동의 풍향계 작용을 한다. 즉, 부동산 경기가 호전되면서 활황으로 나아가는 때에는 낙찰가율(매각가율) 및 낙찰율(매각률)이 서서히 상승하는 반면, 부동산 경기가 불황에 접어들면 낙찰가율과 낙찰율이 모두 하락한다. 낙찰가율이란 감정가 대비 낙찰가의 비율이고, 낙찰율은 매물 대비 낙찰 비율을 뜻한다. 즉, 감정가가 1억 원인 부동산이 7,000만 원에 낙찰되었다면 이 매물의 낙찰가율은 70퍼센트이고, 경매시장에 나온 부동산 10건 중에 4건이 낙찰되었다면 낙찰율은 40퍼센트가 되는 것이다. 남향 프리미엄이 조망권을 앞선다 우리나라 사람들이 선호하는 주택의 방향은 남향, 동향, 서향, 북향 순이다. 조금 더 자세하게 말하면 남향, 남동향, 동향, 남서향, 서향, 북향 등의 순으로 선호한다. 최고의 향을 선택하라고 하면 정남향에서 동쪽으로 약 15도 정도 기울어진 ‘남남동향’을 꼽는다. 남향은 여름에 시원하고 겨울에 따뜻하다 아파트가 남향이면 하루 종일 집안 가득 햇빛이 들어온다. 동향 아파트는 아침 일찍부터 해가 거실 깊숙이 들어오다가 정오를 넘어서면서 해가 없어지는 경우가 많은 반면 남향 아파트는 오후 늦게까지 해가 들어와서 겨울에는 따뜻하다. 여름에는 태양의 고도가 낮아 해가 발코니 정도에만 들 정도로 얕게 든다. 하지만 이러한 장점이 단점으로 직결되기도 한다. 고층아파트 최상부층에 위치한 남향 아파트라면 이처럼 하루 종일 들어오는 햇빛은 햇살이 아니라 살인적인 땡볕이다. 그림자를 드리워줄 고층건물도 없기 때문에 온종일 직사광선을 그대로 받을 수밖에 없기 때문이다. 이와 반대로 고층아파트가 밀집한 단지의 1~2층 등의 저층 남향 아파트 역시 상황은 좋지않다. 해가 들어오는 것은 오전에 잠깐이고 낮이면 앞동의 그림자 때문에 오히려 어두컴컴해진다. 또한 남향 아파트는 아파트 어디에도 일출의 여명이나 일몰의 석양을 감상할 수 없다는 점을 들 수 있다. 전망을 중요시하는 사람들이 정남향보다 남동향이나 동향을 선호하는 이유도 이런 요인 때문이다. 동향은 여름에 시원하다 동향 아파트의 문제는 겨울이다. 아침 햇살은 정오에 없어지기 때문에 겨울에는 하루 종일 난방을 해도 상당히 춥다. 따라서 난방비가 많이 나오는 것은 당연한 결과이다. 그래서 동향 아파트를 고를 때에는 특히 층수에 주위해야 한다. 저층 동향 아파트는 주변 건물의 그림자 때문에 하루 종일 어두울 수 있다. 동향 아파트의 또 하나 단점은 거실 반대편에 위치하는 주방이 서향이라는 점이다. 주방은 서쪽에 배치하지 않는 것이 건축설계의 기본이라고 하지만 동향 아파트는 구조상 어쩔 수 없다. 주방이 서향이면 오후의 강렬한 햇빛이 음식물을 쉽게 부채하도록 만든다. 그리고 동향 아파트는 거실 반대편에 있는 방의 창이 서향인데, 이 방은 오후의 채광 때문에 오히려 북향보다 생활하는 것이 더 괴롭다. 서향은 겨울에 따뜻하다 아파트가 서향이면 햇살이 오후에 들어온다. 동향 아파트와 반대로 여름에는 덥지만 봄이나 가을 특히 겨울에는 오후에 햇살이 깊숙이 들어와 난방비가 덜 든다. 겨울에는 오전 내내 춥고, 여름에는 저녁 무렵까지 해가 들어오기 때문에 밤에도 거의 짐통 수준이다. 서향 아파트가 특히 문제인 계절은 여름이다. 조망권 프리미엄보다 앞서는 것이 남향 프리미엄이다 다른 조건이 동일할 때 남향 아파트가격 평점을 100이라 하면, 동향 아파트가격은 95 그리고 서향 아파트가격은 85로 판단할 수 있다. 서울 3대 명당은 모두 한강변에 위치한다 풍수지리와 관련해서 살펴볼 재미있는 사실이 하나 있다. 우리나라의 최고급 아파트 주거단지로 손꼽히는 세 지역은 모두 한강변에 면해 있으면서 하나같이 명당이라는 사실이다. 한강변에 면해 있으면서 하나같이 명당이라는 사실이다. 한강이 굽이치고 흐르는 모습을 놓고 보았을 때, 한남동에서 동부이촌동을 지나 용산까지 둥그스름하게 형성된 용산구 지역이 그 한 곳이고, 건너편의 잠원동에서 압구정동을 지나 청담동까지 이어진 강남구 지역이 또 한곳이며, 그 위쪽 서울숲에서 자양동을 지나 구의동까지 이어진 지역이 마지막 한 곳이다. 투자 포커스를 서울·중대형·고급 아파트에 맞추라 2000년부터 2003년까지 진행된 3차 폭등 때에는 소형 재건축 대상 아파트가 가격 상승을 주도했다. 당시 재건축 대상 아파트의 가격상승률은 일반 아파트와 2배 가까이 차이가 날 정도였다. 재건축 대상 아파트 중에서도 토지지분이 많은 소형 재건축 대상 아파트가 당시 최고의 블루칩이었다. 그런데 2004년부터 2006년까지 진행된 4차 폭등 때에는 중대형 아파트가 가격 상승을 주도했다. 이때 중대형 아파트의 가격상승세는 재건축 대상 아파트, 일반 아파트를 불문하고 모두 나타났다. 2000년대에 있었던 두 번의 부동산 폭등은 모두 서울 등 수도권에 집중된 현상이었기 때문이다. 아파트가격 차별화는 더욱 심화된다 수도권과 비수도권으로 양극화되는 아파트 가격의 차별화는 2000년 이후부터 더욱 본격화되었다. 그리고 비싼 지역의 아파트가 더 많이 오르는 현상도 이러한 주택시장 양극화에 따른 결과이다. 2000년에도 이미 전국에 비해 가격이 비쌌던 서울과 강남지역의 평균상승률이 2001~2006년 동안 타 지역을 앞섰고, 그 결과 2006년에는 서울·강남과 타 지역 간의 격차가 더 벌어지게 되었다. 부동산 투자를 할 때 장기적인 개발 가능성을 보고 돈을 묻어둘 것인가, 아니면 이미 가격은 많이 올랐지만 유망지역에 뒤따라 투자할 것인가를 두고 고민하고 있다면 당연히 후자를 택해야 한다는 사실이다. 수도권 중대형 아파트 집중 현상은 재현될 것이다 고령화 인구가 늘면서 1인 가구 역시 늘어남에 다라 이들이 필요로 하는 중소형 주택 특히 중형 아파트에 대한 수요가 지속적으로 증가할 것이다. 또한 도심회귀 현상과 접목하여 도심의 중소형 아파트는 더욱 투자 메리트가 있다. 특히 강남권 초소형 아파트의 수요 급증과 가격 상승 사례도 살펴보았다. 현재 우리나라 베이비부머들의 나이는 2009년 기준 35~51세를 형성하고 있다. 2018년에는 우리나라 총인구가 최대치를 기록하고 동시에 우리 사회가 고령화 사회에 접어들기 시작하는 시기인데, 이때 베이비부머들의 연령대는 44~60세로 전부 자산핵심연령대에 속하게 된다. 그리고 2023년 베이비부머들의 연령대는 49~65세로 베이비부머들의 노령 진입이 시작되는 시기이지만 2023년에는 여전히 2/3이 자산핵심연령대에 남아 있다. 이 시기는 가장 왕성한 주택 교체 시기이기도 하다. 결국 부양가족의 증가와 소득의 증대는 이들에게 필연적으로 중대형 아파트에 대한 수요를 가져온다. 따라서 2023년까지는 중대형 아파트에 대한 수요가 여전히 강력하다고 볼 수 있다. 도심 고급아파트가 가격을 선도한다 최근 일본 주택시장의 두드러진 현상은 도심 초고층 고급맨션(한국의 고급아파트)의 인기이다. 도쿄에서 높이 100미터 이상 초고층 빌딩은 현재 건설 중인 건물까지 합쳐 180여개에 달한다. 도곡동 타워팰리스는 우리나라 주상복합 아파트의 시금석으로 평가받으면서 명실상부한 대한민국 최고의 아파트 가운데 하나로 손꼽힌다. 통근·통학 요인이 가격상승을 부른다 강남지역은 통근과 관련된 요소(직장·교통)와 통학과 관련된 요소(학교·학원)가 합쳐져 아파트가격 상승 요인으로 작용했다. 직장과 교육이 집중되면서 강남은 우리나라 최고의 주거공간으로 성장한 것이다. 우선 강남지역의 중심부인 강남구에서 사업서비스·금융·정보통신기술 부문의 고용이 급속하게 확대되었다. 실제로 강남구는 1993년 이래 고용이 증가한 서울의 대표적인 3대 비즈니스 서비스 지역 중 하나이다. 수도권 지역에서 집값에 가장 큰 영향을 미치는 것이 지하철 개통이다. 특히 강남까지 시간적 거리가 가까운 연결선이라면 최고의 황금노선이다. 지하철은 1km를 건설하는 데 약 1,000억 원(복선 기준)이라는 막대한 자금이 소요되고, 공사기간도 5~7년이 걸리기 때문에 한 번 건설되고 나면 쉽게 사라지지 않는 공공재산이 된다. 그래서 지하철 개발계획만 들려도 집값이 들썩이고(1차 계획발표 단계), 착공 시점에 다시 집값이 상승하며(2차 착공 단계), 완공되는 시점에 또 집값이 오르고(3차 완공 단계), 마지막으로 지하철이 개통된 후에 한 번 더 가격이 상승한다(4차 개통 이후 단계). ‘교통직장에 대한 접근성’과 ‘교육여건’은 주택을 선택하는
일반인에게 가장 인기 좋은 부동산인 아파트 경매투자에 대한 모든 지식과 정보를 초보자도 따라할 수 있는 친절한 수준에서다 루고 있는 책이다. 먼저 투자환경이 급변하는 미래의 부동산시장에 어떤 투자 기회가 숨어 있는지를 꼼꼼하게 조명하면서 부동산투자에서 성공하기를 원한다면 인구 구조에 기반한 수요ㆍ공급과 인구통계학에 대한 꾸준한 학습과 이해가 선행되어야만 한다는 사실을 강조하고 있다.

또한 중대형 아파트는 어떤 지역이 어떤 이유로 투자메리트가 있는지, 중소형아파트는 어떤 경우에 투자수익률이 높게 나타나는지, 신도시 및 도심지 아파트 투자는 어떤 기준으로 해야 하는지 등 전반적인 아파트 투자 노하우를 살펴보고, 수익률을 극대화하는 투자 원칙들에 대한 안목을 알기 쉽게 제시하고 있다.

투자에 관한 원칙들이 친절하게 소개된 이 책을 통해 아파트 경매에 입찰하여 높은 수익률을 올릴 수 있는 비법들에 관한 좋은 지침을 얻을 수 있을 것이다.

책머리에

제1부 이것이 돈되는 아파트

제1장 다시 찾아오는 아파트값 상승 시대
01. 베이비부머의 본격적인 등장
02. 인구가 늘고 있는 지역의 아파트를 주목하라
03. 도심회귀 현상이 아파트가격을 끌어올린다
04. 통화량ㆍ금리ㆍ환율을 알면 아파트투자 성공한다

제2장 오르는 아파트를 찾으라
01. 아파트에는 모두 6개의 가격이 붙어다닌다
02. 남향 프리미엄이 조망권을 앞선다
03. 투자 포커스를 서울ㆍ중대형ㆍ고급아파트에 맞추라
04. 통근ㆍ통학 요인이 가격상승을 부른다

제2부 아파트, 경매로 싸게 사들이기

제3장 아파트 경매, 초보자도 할 수 있다
01. 돈이 되는 아파트 경매 어디에서 찾나
02. 아파트 예상입찰가는 어떻게 찾나
03. 꼭 살펴야 할 아파트 경매서류
04. 반드시 유의해야 할 경매절차

제4장 아파트 경매 권리분석 따라하기
01. 아파트 경매, 왜 돈이 되는가
02. 저당권만 찾으면 끝나는 아파트 경매 권리분석
03. 세입자, 권리분석만 잘하면 아무런 문제 없다
04. 아파트 입찰, 이것만은 유의하라

제3부 아파트로 바뀔 주택, 경매로 사들이기

제5장 아파트로 바뀌면 주택도 돈이 된다
01. 재개발지역 연립을 잡으라
02. 재개발 지분의 투자수익률 계산 방법
03. 재개발 정보는 어디에서 찾을까
04. 재건축 대상 주택을 살 때 주의할 점

아침 5분 수학 계산편 초등 6학년 2학기 (2020년용)

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